自2017年開始，北京許多商場關停，退出競爭舞臺。受電商等新業(yè)態(tài)形式的沖擊，老牌商場面臨著較難的生存境地。與此同時，商業(yè)地產(chǎn)則迎來洗牌，兩極分化態(tài)勢愈演愈烈。
傳統(tǒng)商場關停改造成常態(tài)
商場關停成為了目前市場上的常態(tài)。“電商的沖擊太厲害了，很多老牌的商場跟不上新的、年輕的消費方式，關停改造也是不得已的事情。”某服裝品牌的市場部負責人林新對《華夏時報》記者說。她從2000年開始進入到了傳統(tǒng)的百貨行業(yè)，曾在奧特萊斯、華堂、金源燕莎MALL、華聯(lián)、翠微等商場布局過多家店面，見證了傳統(tǒng)百貨業(yè)的成長。
4月21日晚8點，位于西長安街的長安商場在經(jīng)營了29年之后正式閉店，進入了升級改造階段。公開資料顯示，長安商場在1990年開業(yè)，曾是西長安街附近居民的主要娛樂消費場所。據(jù)悉，長安商場將于2019年年底改造完成，新的長安商場仍以“社區(qū)商業(yè)”為主，滿足周邊社區(qū)的生活需要和消費需要。
長安商場停業(yè)改造之后，不少人感嘆“北京人的青春記憶逐漸消失，‘90后’商場一個個都關停了”。2019年6月，1992年開業(yè)的賽特購物中心閉店，其已與碧桂園文商旅集團簽訂了項目合作協(xié)議，明年下半年完成改造。
據(jù)《華夏時報》記者不完全統(tǒng)計，自2017年以來，北京共有華堂、長安、賽特、北辰、崇光百貨、貴友大廈、歐尚、沃爾瑪?shù)榷鄠€商場品牌停業(yè)或改造。本土百貨業(yè)經(jīng)營艱難，外資或港資百貨也尚未求得一席之地。
中國商業(yè)地產(chǎn)研究會會長、中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平認為，目前，我國的百貨行業(yè)下行有三大原因。“首先，百貨行業(yè)以零售為主，體驗感較差。其次，百貨行業(yè)主要集中了一些中低端品牌，這些品牌的替代性較強。最后，其余的品牌本身缺乏一些與時俱進的創(chuàng)新，對消費者的影響力也在逐漸弱化。”王永平對《華夏時報》記者說。
經(jīng)營狀態(tài)兩極分化
“百貨行業(yè)與購物中心不同。百貨行業(yè)是以零售為主，但購物中心引入了許多具有體驗感的項目，這個是傳統(tǒng)百貨行業(yè)不包含的。百貨行業(yè)不能說是不好，但的確面臨著更大的困難。”王永平對《華夏時報》記者說。
在一些老牌商場退出市場的同時，一些新興商場異軍突起，經(jīng)營狀態(tài)一片火熱。位于西直門的凱德MALL成為了白領王婷最近的好去處。“連著三次都和朋友約在了這里見面，餐廳比較多，高端品牌和快消品牌相互穿插，游樂廳、西西弗書店這些休閑娛樂場所也比較多樣。”王婷對《華夏時報》記者說。
除了凱德MALL之外，太古里、恒隆、華熙live等商場也經(jīng)營得有聲有色。凱德商用中國信托公布的數(shù)據(jù)顯示，截止到2019年6月30日，凱德商用中國信托擁有并投資了11家購物中心，且其分別位于中國的8個城市。數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，凱德商用中國信托總計實現(xiàn)毛收入5.545億元，凈資產(chǎn)收入為4億元。此外，凱德方表示，表現(xiàn)較好的原因為整體租金水平增長可觀，而運營的費用較低。
“也有一些以零售為主的百貨做得很好。比如北京的SKP，它是國內百貨加購物中心業(yè)態(tài)中坪效最好的商場。像華熙live這類的購物中心擁有更多的體驗感項目，是一種街區(qū)式的商業(yè)空間，加上自身有一個比較大的體育場，所以也能吸引比較多的顧客。”王永平對《華夏時報》記者說。
百盛停業(yè)，但在百盛隔壁的愛琴海購物公園則人流不斷，呈現(xiàn)出另外一番光景。愛琴海方表示，愛琴海采用了高效運營和專業(yè)管理的模式，對品牌進行了嚴格的篩選，營造氛圍，加大對活動主題的投入，使定位更加明顯。
“有的商場里面賣的東西比較符合年輕人的消費觀，比如化妝品、飾品、快消品牌的衣服等，這些都會吸引年輕人去線下消費。”王婷對《華夏時報》記者說。隨著消費觀念的改變，不少老牌商場已經(jīng)進入了一個尷尬的境地。“年輕人在吃喝玩樂上面是舍得花錢的，但是不能整個商場都是很高端的品牌或者比較低端的品牌，品牌的布局要做好。”林新對《華夏時報》記者說。
2014年，林新在朝陽區(qū)的K酷時尚廣場租賃了一個面積為40平米的商鋪，但經(jīng)營半年后就未續(xù)約。此后，K酷時尚廣場頻頻轉型，但經(jīng)營狀態(tài)始終不溫不火。林新對《華夏時報》記者說：“那個商場里面的裝修風格不夠統(tǒng)一，餐飲方面則主要是以一些快餐為主，沒有什么能夠留住顧客的地方。”
目前，北京商圈崛起，數(shù)量龐多。天通苑商圈聚集了百萬人口，其存在著龐大的消費需求，整個商圈中包含了十余家大型商場。位于天通苑商圈的萬優(yōu)匯目前客流量較少。“基本上一個月也就賣個七八千塊錢吧，這還是比較好的店。”某家店主小劉對《華夏時報》記者說。八千元的銷售額在除去租金、本金、員工開支等花費之后，店主的凈利潤并不多。“這里的客流量太少了，布局很老，沒有什么好一點的牌子，全都是雜牌子。”小劉對《華夏時報》記者說。據(jù)小劉透露，萬優(yōu)匯已經(jīng)被萬科接手，即將步入升級改造之旅。
而和萬優(yōu)匯在一條主路上的翠微百貨以及華聯(lián)則采用了完全不同的經(jīng)營模式。翠微百貨和華聯(lián)邀請了多家品牌入駐，其中包括年輕人比較喜愛的無印良品、優(yōu)衣庫、絲芙蘭等。此外，餐飲方面的選擇性也比較多樣。“除了一些小吃之外，像海底撈、分米雞、烤肉這些他們都有，那年輕人肯定喜歡去那里消費。”小劉對《華夏時報》記者說。
“百貨行業(yè)經(jīng)營困難并不是壓死商場的最后一根稻草。百貨商場自己沒有創(chuàng)新、引進的傳統(tǒng)品牌也比較守舊，吸引力下降，顧客自然會流失。”王永平對《華夏時報》記者說。
強者恒強商業(yè)地產(chǎn)面臨洗牌
商場之戰(zhàn)的背后是房企和商業(yè)地產(chǎn)。近年來，房企為尋求多元化發(fā)展，紛紛入局商業(yè)地產(chǎn)，其中佼佼者與默默無聞者并存。中國指數(shù)研究院在9月5日發(fā)布的《商業(yè)地產(chǎn)市場月度報告（2019年8月）》（以下簡稱為“報告”）顯示，2019年1-7月，我國的服務業(yè)經(jīng)濟仍然保持著較高景氣水平，服務業(yè)商務活動指數(shù)均處于52%以上的較高景氣區(qū)間。
從消費市場上來看，2019年1-7月，國內的零售市場繼續(xù)平穩(wěn)增長，消費基礎性作用得到了有效的發(fā)揮。報告顯示，2019年1-7月，社會消費品零售總額累計實現(xiàn)了22.8萬億元，同比增長了8.3%，消費成為了保持經(jīng)濟平穩(wěn)運營的“壓艙石”。
此外，居民的可支配收入也在持續(xù)增加。報告顯示，2019年上半年，農村居民人均可支配收入累計同比增長了6.6%，高于同期GDP增速0.3個百分點。城鎮(zhèn)居民人均消費支出累計則同比增長了5.7%，數(shù)據(jù)亮眼。未來，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間廣闊，面臨著產(chǎn)業(yè)升級和消費升級的雙重機遇。
中國指數(shù)研究院在9月5日發(fā)布的商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，百街商鋪平均租金為25.6元/平米/天，環(huán)比上漲了0.72%。其中，多數(shù)一二線城市上調租金，租金上漲的商業(yè)街占比分別為81.5%和65.8%。此外，2019年上半年，百MALL商鋪平均租金為27.0元/平米/天，環(huán)比上漲了0.62%。盡管有不少商場進入改造之列，但仍有不少人選擇入局這個行業(yè)。“這個行業(yè)的門檻比較低，投入也沒有那么大，是很多人首選的小生意。”林新對《華夏時報》記者說。
目前，一線城市仍然是零售商進行擴張的首選，較強的新一線、二線城市商業(yè)活躍度也在上升。值得一提的是，根據(jù)擬開盤商業(yè)項目情況，2019年下半年，中國指數(shù)研究院預計，國內將有約150個購物中心項目入市，零售市場將面臨更加激烈的競爭。類似杭州的余杭萬達廣場、柳州的保利商業(yè)廣場等將在2019年下半年陸續(xù)入局。
王永平認為，此前，房企主要是以住宅的開發(fā)和投資為主，只是會在區(qū)位較好的住宅項目中配置一個商業(yè)地產(chǎn)項目。“房企不太在乎這個商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營得好不好，但是在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營越來越艱難的情況下，房企必須要從運營層面上來考量商業(yè)地產(chǎn)。”王永平對《華夏時報》記者說。
目前，我國的商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)兩極分化的態(tài)勢，強者恒強，而弱者則面臨著較為艱難的生存境地。王永平認為，好的仍然很好，差的會越來越差，行業(yè)將會出現(xiàn)洗牌。未來，房企在布局商業(yè)地產(chǎn)時要從過去的開發(fā)導向轉向運營導向，不能只投資不運營，或者只管住宅不管商業(yè)。
來源：華夏時報
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