戴德梁行近日在上海舉辦2019年第三季度媒體搶聽會，針對性分析大宗交易投資市場、寫字樓市場和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，并對未來各市場的發(fā)展趨勢進行了展望。
大宗交易投資市場：成交總額逐年下降，投資回報穩(wěn)中有升
2016-2018年間，上海大宗物業(yè)市場一直保持千億交易規(guī)模，但從2016年的近1400億降至2018年的1000億出頭。2019年開年之初受2018簽約延續(xù)影響，一季度455.83億的成交金額與往年同期基本持平，但二季度成交數(shù)字大幅下滑至150.35億，同比下跌66%；三季度更是再度下探至105.59億，整體而言二、三季度交易活躍度明顯降低。同時外資買家2019年一季度投資金額占比還與去年一致，第三季度大幅下降。
從交易額比例來看，上海依然是中國最受機構投資者歡迎城市；辦公則依然是最受投資者青睞的物業(yè)類型。從投資回報率來看，整體較去年有明顯增長，核心地段資產(chǎn)資本化率約3.8%-4.0%，非核心區(qū)域資產(chǎn)資本化率則在3.9%-4.5%左右。
戴德梁行華東區(qū)資本市場部執(zhí)行董事盧強表示，三季度大宗物業(yè)市場總體可以用“迷霧重重中星光閃動”形容，受宏觀因素影響，寫字樓租賃市場亦受到影響，疊加2019前三季度上海寫字樓租賃市場供應量達近年來的峰值的因素，使得2019前三季度寫字樓整體空置率上升，租金水平下降。目前寫字樓市場為近年來相對低點，這影響到部分外資機構投資人進入市場的信心，境外投資者在投資方向和物業(yè)類型上將出現(xiàn)結構性分化。同時境內(nèi)投資者融資渠道受限，綜合下來大宗交易市場目前存在一定程度的階段性觀望。盧強提出了適合目前市場階段的五種投資機會。
戴德梁行大中華區(qū)資本市場部總裁、中國資本市場部主管葉國平稱，雖然2019前三季度迷霧重重，但市場上亦有不乏有諸如綠地黃浦濱江、萬象城寫字樓、海航浦發(fā)大廈、虹橋協(xié)信中心亮眼項目成交。對于四季度的市場走向，葉國平亦提出了四大趨勢預測。葉國平表示，2019年四季度上海投資性物業(yè)資本化率將持續(xù)攀高；空置或租賃風險較大的資產(chǎn)受關注度下降；自用客戶在上海寫字樓市場上持續(xù)活躍；產(chǎn)業(yè)園、物流園區(qū)、數(shù)據(jù)中心等符合產(chǎn)業(yè)導向的優(yōu)質(zhì)物業(yè)將成為熱門標的。
寫字樓市場：供應創(chuàng)新低空置率回調(diào) 新興行業(yè)活躍促市場回暖
2019年以來在租戶市場需求放緩的背景下，寫字樓租金有所下滑，第三季度寫字樓新增供應創(chuàng)三年來季度新低，空置率有所回調(diào)。隨著新的供應市場的變化，租戶市場也在遷移，而在新一輪產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的促進下，新興行業(yè)需求正在不斷的涌現(xiàn)。
戴德梁行高級董事、中國區(qū)寫字樓部主管沈潔預計第四季度有70萬方新增供應入市。2019年以來在租戶市場需求放緩的背景下，寫字樓租金略有下調(diào)，第三季度寫字樓新增供應創(chuàng)三年來季度新低，需求漸復蘇，空置率有所回調(diào)至18.3%。沈潔表示：新經(jīng)濟形勢下行業(yè)比重正在悄然發(fā)生變化，而在新一輪產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的促進下，新興行業(yè)需求正在不斷的涌現(xiàn)。其中人工智能、大數(shù)據(jù)、通信等新興行業(yè)需求顯著。另外臨港成為自貿(mào)區(qū)新片區(qū)，伴隨著核心技術高能級產(chǎn)業(yè)將聚焦發(fā)展，臨港新片區(qū)也將迎來高端人才的引入，全面提升新片區(qū)未來發(fā)展。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場：長三角一體化區(qū)塊經(jīng)濟提質(zhì)
2019年，長三角一體化上升為國家戰(zhàn)略。戴德梁行與上海社科院聯(lián)合發(fā)布了《長三角一體化協(xié)同發(fā)展白皮書》，從產(chǎn)業(yè)協(xié)同的角度持續(xù)關注長三角一體化，做好產(chǎn)業(yè)招商和產(chǎn)業(yè)服務。長三角經(jīng)濟外向程度高，已逐步聚焦于戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展升級。但目前也面臨高端回流、低端轉出“雙消耗型” 困局，需依托創(chuàng)新帶動產(chǎn)業(yè)升級來打破。
長三角產(chǎn)業(yè)協(xié)同方面，戴德梁行中國區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管、董事總經(jīng)理蘇智淵表示，上海將承擔兩方面的角色，分別是部分功能強化和部分功能新生。部分強化功能包括超級樞紐、科創(chuàng)引領和制度先驅(qū)。立體交通與信息互聯(lián)推動長三角同城化，上海成為同城化超級樞紐；上海建設全球科技創(chuàng)新中心，事關整個長三角高質(zhì)量創(chuàng)新驅(qū)動；自貿(mào)區(qū)的制度創(chuàng)新進入3.0版，進博會和外商投資法案積極導引外向經(jīng)濟發(fā)展?？苿?chuàng)板打開中國資本市場改革試驗田，推動上海科技創(chuàng)新。上海成為出臺全國第二個針對民營企業(yè)總部的支持政策文件，從重視外資總部到更兼容并包，鼓勵民營經(jīng)濟。以土地和人才為兩大要素抓手，通過彈性出讓等制度更合理配置土地稀缺資源，通過落戶和產(chǎn)權保障房等方式促進人才引進便利化。
部分功能新生則由交互展示和極端智造構成。在上海設立國際總部已成為企業(yè)界的共識和情懷。在此之外，以大虹橋為代表的區(qū)域逐漸吸引更多省/市/區(qū)的目光，2019年，蘇州相城、上海奉賢等區(qū)縣紛紛在虹橋置業(yè)設點，上海逐漸生成“第二政務區(qū)”的角色。同時進博會等展會帶動，上海正在從世界的工廠轉變?yōu)槭澜鐧淮啊Ｉ虾Y源、信息、流量的集散、展示、融合、交互、配置功能功能放大。依賴科技支撐的極端智造和大廠經(jīng)濟，是上海未來產(chǎn)業(yè)的亮點。所謂極端制造是指極大型、極小型、極精密型等極端條件下的制造，主要用于制造極端尺寸或極高功能的器件，此類制造強依賴于科技支撐。
2019年前后，上海導入特斯拉、ABB等超級大廠，輝瑞、羅氏等總部及創(chuàng)新中心持續(xù)加碼，上?？苿?chuàng)中心的資源稟賦，以及上海已有的大飛機、中芯國際集成電路、微電子裝備光刻機等產(chǎn)業(yè)項目基礎，共鑄上海極端制造優(yōu)勢。
來源：新民晚報
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